CABA: cambia el paradigma de la construcción de edificios.

Límites a las torres en los barrios y departamentos cada vez más chicos.

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La Ciudad que se viene: La Legislatura aprobó los códigos Urbanístico y de Edificación. Los edificios no podrán superar los 12 pisos, aunque no en toda la Ciudad.  

Después de 41 años, la Ciudad avanzó en una renovación integral de la ley que regula la construcción. Con el impulso del oficialismo, la Legislatura porteña sancionó el nuevo Código Urbanístico, cuya principal novedad es que habrá límites para la construcción de torres: salvo en zonas específicas, en los barrios los edificios no podrán superar los 12 pisos.

La ley fue aprobada ajustadamente por 34 votos, del bloque Vamos Juntos. Y contó con el rechazo de la oposición, ya que cosechó 20 votos en contra y 6 abstenciones.

También se aprobaron modificaciones en el Código de Edificación, entre las que se destaca la que baja el límite de la superficie permitido para construir. Hasta hoy, un monoambiente no puede tener menos de 29,30 metros cuadrados cubiertos. En principio, la nueva norma pretendía que esa superficie mínima fuera de 18 metros cubiertos, aunque al final se aprobó que sea de 21.

El Código actual define las alturas permitidas de acuerdo a una serie de cálculos en base a la cantidad de superficie disponible, y además autoriza sumar parcelas linderas. Así, puede suceder que en una zona de casas o edificios bajos la aplicación de esas fórmulas matemáticas resulte en que no haya obstáculos para levantar una torre. El criterio ahora es distinto: se respetará el entorno, el diseño urbano que ya tenga ese barrio.

A grandes rasgos, la idea del nuevo Código Urbanístico es permitir mayores alturas en las principales avenidas pero ir disminuyendo a hacia el interior de cada manzana y cada barrio. Así, quedaron definidas seis alturas toleradas:

La nueva ley seguirá permitiendo torres en algunas zonas de la Ciudad.
– 38 metros, que equivalen a planta baja y 12 pisos, en las avenidas como Libertador, Santa Fe, Cabildo o similares.

– 31 metros, unos 10 pisos, en otras avenidas no tan densas, por ejemplo Crámer o Rivadavia a la altura de Liniers.

– 22 metros, o 6 pisos, en el interior de los barrios como Belgrano o Recoleta.

– 16,5 metros, o PB más 4 pisos, en zonas de construcciones más bajas, como Villa Lugano o Chacarita.

– 10,5 metros, o sea 2 pisos con un retiro en la terraza, en Villa Pueyrredón, sectores de Villa Urquiza, Saavedra y otros barrios donde predominan las casas bajas.

– 9 metros, o 2 pisos sin retiro, en calles de muy bajo tránsito y típicamente residenciales.

Por supuesto, en Puerto Madero o Catalinas Norte, que ya tienen un perfil consolidado de edificios en altura, no habrá restricciones para futuras torres.

La norma permitirá lo que se conoce como “enrasamiento”, emparejar las alturas allí donde se pueda. Por ese espacio que se ganará en algunos barrios, los futuros desarrolladores inmobiliarios deberán pagar un nuevo impuesto que se creará en otra ley a tratar antes de fin de año, con el Presupuesto.

El otro gran cambio vendrá por las actividades que se permitirán en cada barrio. “El concepto central es la mixtura de usos y la creación de subcentralidades, que la gente no tenga que trasladarse obligatoriamente para trabajar o ir a una zona comercial”, explicó Victoria Roldán Méndez, legisladora de Vamos Juntos y presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano, que encabezó esta reforma. En otras palabras, se buscará que ya no haya sectores exclusivamente residenciales, fabriles o comerciales. Así, y a la espera del demorado saneamiento, se permitirá por ejemplo que en la franja costera del Riachuelo se levanten edificios de tres o cuatro pisos para viviendas u oficinas, cuando hoy toda la zona es de fábricas y depósitos.

Un caso aparte es el de los shoppings. Como norma general ya no estarán autorizados, pero si una empresa quiere instalar uno deberá presentar un proyecto urbanístico y que se lo apruebe la Legislatura.

La actualización del Código llega después de un largo proceso de discusión, que incluyó más de 50 sesiones en la Comisión de Planeamiento, más un encuentro en cada una de las 15 Comunas y reuniones con la Sociedad Central de Arquitectos, la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UBA y otras organizaciones de especialistas.

De esos encuentros surgieron varias modificaciones. Por ejemplo, no se cambiarán las alturas fijadas para algunos sectores de Caballito donde los vecinos en los últimos años lograron frenar el avance de las torres. En tanto, y por sugerencia de algunos emprendedores, se permitirán alturas mayores a las pensadas originalmente en sectores de la colectora de la General Paz a la altura de Villa Devoto. En Barracas, por otra parte, los vecinos pidieron que se protejan 146 inmuebles con valor patrimonial.

Para que estas modificaciones queden vigentes hacen falta dos pasos más. Primero, la realización de una audiencia pública no vinculante. Tras ella, una segunda y definitiva aprobación. “Seguiremos trabajando en búsqueda del mayor consenso posible, con la idea de aprobar la segunda lectura antes de fin de año”, comentó Agustín Forchieri, presidente del bloque Vamos Juntos. En diciembre, además, vence el decreto del Ejecutivo porteño que suspendió la autorización de nuevas torres, precisamente para esperar los cambios en el Código.

Esa búsqueda de mayor consenso no será sencilla. Es que las reformas siguen siendo muy cuestionadas por diversas organizaciones y legisladores de la oposición. “Limitar alturas no alcanza para revertir un modelo de desarrollo que prioriza el negocio inmobiliario. Una ciudad que tiene problemas de contaminación graves y sus servicios colapsados no necesita aumentar su capacidad constructiva sino tener más espacios verdes, y ese tema este proyecto no lo toca”, afirmó Roy Cortina, presidente del bloque del Partido Socialista.

Sin vivienda obligatoria para los porteros
Además del nuevo Código de Urbanización, la Legislatura aprobó en primera lectura otra reforma integral, la que se plantea para el Código de Edificación, la norma que fija cómo se construye y con qué materiales. El proyecto recibió 34 votos a favor y 20 negativos. En este sentido, uno de los principales cambios es que se eliminará la obligación de construir una vivienda para el encargado del edificio, con el objetivo de bajar las expensas.

“Una vez aprobado, el Código de Edificación va a tener un impacto directo sobre las expensas, que progresivamente van a bajar en varios de sus incisos, sobre todo en las construcciones nuevas”, explicó el vicepresidente 1° de la Legislatura porteña, Francisco Quintana.

Hoy, todas las futuras construcciones de 15 o más unidades, o que superen los cuatro pisos deben incluir una vivienda para el portero. La nueva ley la reemplazará por un vestuario. Así, a futuro los consorcios podrán no tener un encargado full time, no pagarle los servicios y reducir las expensas, o bien contratar una empieza de limpieza.

En tanto, el nuevo Código permitirá que los restaurantes, bares, shoppings y otros establecimientos comerciales puedan construir baños unisex. (Por Pablo Novillo para Clarín)

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